1我国新型产业用地的发展背景及趋势1.1传统工业用地分类难以满足新型产业发展的需求传统工业用地由于可混合功能类型少、配套比例低等原因，无法满足新型产业发展的空间需求[1]。在新经济发展背景下，深圳率先提出“M0”新型用地，其他城市也陆续提出“M创”“M+”等用地类型，进一步探索用地规划创新，促进土地侧供给改革。1.2新型产业用地管理办法东莞在2018年提出《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》，并作为新型产业用地指定的专门管理政策，深圳、广州、惠州、佛山等城市在2019年陆续提出新型产业用地的管理办法。不同城市还提出了有关使用年限、容积率、用地配套设施比例上限、分割转让管理等办法，并结合城市地方特色增加差异化管理要求，如广州建立工业用地项目土地利用绩效评估制度；深圳规定设置企业入驻及配置标准。广东省各城市用地政策如表1所示。10.19301/j.cnki.zncs.2022.11.011.T001表1广东省各城市用地政策城市政策文件使用年限容积率配套设施比例其他东莞《东莞市新型产业用地（M0）管理暂行办法》“招拍挂新增M0”40年，不可分割的M0可延长至50年3.0~5.0配套设施计容建筑面积限定在项目总计容建筑面积的30%以内深圳《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》重点项目：出让30年，租赁年限不少于5年且不超过20年一般项目：出让20年4.0~6.030%配套设置企业入驻及配置标准广州《广州市提高工业用地利用效率实施办法》最高出让年限按50年设定，按有关规定采取弹性年期出让工业用地3.0~5.0配套行政办公及生活服务设施的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的30％；独立占地建设的，其用地面积不大于总用地面积的10％建立工业用地项目土地利用绩效评估制度1.3低地价高强度的特征催生“工业地产”与传统工业用地（M1）不同，新型产业用地特点表现为多元化功能、高开发强度、多样配套和土地价格低等，由生产型转向服务型，由单一功能转向混合功能，由低层厂房为主转向多高层建筑[2]。在城市存量更新的大背景下，M0用地不仅适用于新型产业用地开发，也顺应“产城”融合的发展趋势。但新型产业用地为非中心区的普通商服用地带来巨大竞争，高达50%的物业产权可分割与转让和功能灵活配置，催生出“工业地产”，并成为房地产市场的“投资型产品”。2新加坡BP类用地规划建设实践经验2.1重视土地使用和开发的灵活性新加坡BP类用地开发强度和管理具有较强的灵活性，一方面根据总体规划确定容积率，另一方面根据入驻的产业调整开发控制要求，引入新的商业园区——白区。针对从事高科技、高附加值和知识密集型活动的非污染行业，分区要求用于商业园区运营的建筑面积应≥85%，剩余面积可用于“白色”或非工业用途，如零售、酒店和住宅，以保证工业用地功能的灵活性。2.2提供完善的服务配套和多元化公共空间新加坡BP类用地规划规定，开发主体必须配套相应的公共服务，以满足当地使用者的需求，更好地吸引创新企业租赁土地。如新加坡纬壹科技城集住宅、商业中心、高等学府、研究机构、休闲体育等内容于一体，以生命科学、信息科技、数字创意多媒体为主导产业，同时辅以商业娱乐与教育生活作为配套设施，构建不同企业人员之间交流、沟通的多元公共空间，进一步促进创新研究孵化与产业升级。2.3统一管理的市场化运作和可持续运营新加坡专门成立了JTC集团进行统一规划管理，负责规划和开发工业区[3]。该集团负责新加坡所有工业园区的规划、建设、租赁和管理工作，结合土地生产力、设施的使用率以及土地的回报率，通过投资土地、设施、产品和服务销售获得利润，采取经营性管理模式[4]，进行基础设施和配套功能的统一开发建设，充分考虑可持续运营，优化资产配置并且实现高效运作，确保园区国有资产保值增值。新加坡纬壹科技园平面布局如图1所示。10.19301/j.cnki.zncs.2022.11.011.F001图1新加坡纬壹科技园整体规划3深圳新型产业用地实践研究及问题总结3.1案例选取：南山高新技术片区为了有效推动产业升级，深圳市于2013年推出《深圳市城市规划标准与准则，新增新型产业用地（M0），其主要功能区以厂房为主，可以配套研发用房、商业用房、居住型用房等，容积率上限放宽到6.0[5]。以新型产业用地落实度较高的南山区高新技术片区为例进行实践分析，片区内规划有大量的新型产业用地，包括不同类型的创新产业、高科技园和院校孵化器等，聚合了创新资源，有效推动科技产业发展。南山区高新技术区平面展示如图2所示。10.19301/j.cnki.zncs.2022.11.011.F002图2南山区高新技术区平面展示3.2产城融合在用地及功能布局方面，科技园以办公研发为主导功能，结合了总部经济与高校科研，首层布置商业餐饮、公共服务中心、公园绿地等生活服务配套功能，实现服务设施共享，吸引企业入驻，有利于促进科研和创新产业的孵化，满足企业和高层次人才的多元化需求，真正实现“产城”融合。但部分用地以产业配套为由建设为营利性商务公寓，在M0用地供应的初期，存在过度投机行为，同时M0用地的增加导致M1减少，使得部分优质企业被迫向东莞、惠州等内陆地区迁移。M0用地商业型建筑[6]如图3所示。10.19301/j.cnki.zncs.2022.11.011.F003图3M0用地上的商务办公写字楼3.3出台政策严格管控M0用地为应对上述问题，深圳于2018年8月发布了《深圳市工业区块线管理办法》，对建筑设计、产权分割面积、产业准入与分割转让门槛、产业监管回收土地要求等方面进行严格规定，运用市场化手段，防止工业楼建变相成为“工业房地产”[7]。严格管控M0用地的功能类型，除必要的居住型、公共服务型、小型商业和其他配套辅助设施外，严禁建设商品住宅、专家楼、商务公寓和大型商业办公建筑。用地规模方面，规定南山区M0用地不超过工业用地总面积的80%，宝安、龙岗等五个区为20%。4新型产业用地的规划管理思路及建议4.1严格管控M0用地规模和使用功能为了保留优质的传统制造业，避免因高额地价引起产业流失，需严格控制M0的用地规模，控制M1用地不断减少。同时结合城市总体产业规划，合理确定M0用地的空间布局，既要保留优质的传统产业，又要满足新型产业的用地需求。为保证产业用地的生产性功能，在规划管理过程中建立三类（允许建设、有条件可建设（奖励）、禁止建设）项目库，配套完善公共服务设施，为公众提供公益性服务设施，防止出现过度投机行为。4.2差异化的容积率弹性控制采用“弹性”容积率的差异化控制思路，根据城市不同密度进行差异化控制，市中心地区因土地资源紧张，为了提高土地集约化利用率，应控制最低容积率下限，根据入驻产业的需求和整体园区的空间形态确定容积率上限，实施“弹性”控制。对非市中心区域，需控制容积率上限，避免对非中心区的商务用地产生不利影响，同时低容积率、低地价更符合部分企业入驻非中心区的需求，能够有效促进产业升级转型和项目落地。4.3重视环境建设和完善的基础设施配套重视营商环境建设，借鉴新加坡建设花园城市的理念，保留10%用地作为建设绿地公园，发展立体绿化，构造环境优美的“花园产业区”，使片区整体景观视觉与产业园建筑外观特性相结合。按照总体规划要求，优先投入资金建成和完善服务设施，再进行园区建设[8]，完善社会服务设施，如学校、商场、体育、休闲娱乐等，形成多元化交流空间，进一步激发创新研究的孵化，促进产业升级，使科技园区成为生产和生活综合体。5结语新型产业以及新技术的发展是实现城市升级、转型、增强创新力和实力的基本保障，也是促进经济发展的重要途径。新型产业用地不同于传统工业用地类型，能够满足新型产业需求，引领产业转型。根据对新加坡和深圳规划用地的实践分析，初步提出未来M0用地规划管理思路和建议，在严格管控M0用地功能服务设施种类和比例的同时，控制M0用地规模，采取差异化容积率弹性控制，重视环境建设，完善基础设施配套。不同城市具有不同的地方发展特点和产业规划，还需结合实地情况与成功经验实施差异化管理控制。