为了充分利用有限的土地资源，土地利用逐步从横向走向多层次的立体化。纵向的多层次立体开发，导致土地在地表、地上、地下出现权属不同的情况，土地空间关系复杂，土地管理需要更精细化。二维地籍建立在二维地表上，二维地籍是基于宗地在垂直方向上其权籍一致，无法清晰地反映出地表、地上、地下土地权利人及土地使用类型等属性信息及空间分布情况。因此，建立三维地籍对土地进行立体管理，用三维权属界面、界址点位置、边界来区分不同的宗地实体。三维地籍能够清晰地描述宗地在水平和垂直方向上的权属划分，具有明显的块状界线。在三维地籍管理中，根据土地立体空间的使用情况，明确表示土地的利用情况。1三维地籍的研究现状2014年，《不动产登记暂行条例》要求不动产登记簿应当记载不动产的坐落、界址、空间权限、面积、用途等自然状况。2020年，《关于做好自由贸易试验区第六批改革试点经验复制推广工作的通知》指出，要在全国范围内复制推广以三维地籍为核心的土地立体化管理模式。由此可见，通过三维地籍管理理念和新测绘技术手段来推动城市土地立体化管理模式实施，将是今后我国土地资源管理模式的重大探索和有效尝试[1]。2021年，《中华人民共和国民法典》实行，其中第345条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或地下分别设立[2]。2021年，广东省自然资源厅印发《地上地下国有建设用地使用权及其所附建筑物构筑物所有权确权登记暂行办法》的通知，国有建设用地使用权在土地的地表、地上、地下分别设立，可以分别确权登记。2018—2023年，济南市人民政府办公厅先后印发《关于加快推进轨道交通建设与发展的实施意见》《济南市城市地下管线建设管理办法的通知》《济南市地上地下国有建设用地使用权及其所附建（构）筑物所有权确权登记暂行办法》《深入推进城镇低效用地再开发工作的实施意见》等文件，明确地下管线、地下管廊、地下轨道交通设施等土地的地表、地上或地下分别设立建设用地使用权。2三维地籍的建立三维地籍的关键内容是定义三维产权体，其核心对象是三维宗地。三维宗地是三维空间中由连续、封闭三维曲面围合构建的三维实体，城市土地空间利用的表达以三维宗地为基础建立[3]。三维地籍记载了三维实体的三维空间信息和属性信息。三维地籍的建立需要获取三维实体的空间信息和属性信息。空间信息主要包括平面坐标、高程、立体空间的土地利用情况，属性信息包括建筑密度、容积率、截止关系等。三维宗地可以抽象为一个封闭的三维实体，其实体类型可以概括为点、线、面、体4种。三维地籍将实现对土地空间实体进行划分，准确地反映土地使用情况、权力者等属性和空间信息，实现三维地籍的数据管理。2.1三维地籍数据的获取在建立三维地籍时，关键是获取基础数据，主要包括空间坐标信息和属性信息等。三维地籍测量不同于二维地籍测量，主要体现在三维地籍测量需要获取界址点的三维坐标，包括平面坐标和高程信息，平面坐标同二维地籍，表达界址点的平面位置；高程信息表达宗地的地下深度或地面高度。三维地籍的属性信息需要根据地籍调查和规划信息进行土地利用情况、界址关系、建筑密度、土地等级等调查和核实。三维宗地模型通过测量土地三维坐标信息建立；二维地籍主要以“.dwg”或“.shp”格式表达宗地平面位置及属性信息，表示了地表范围和平面相邻宗地的关系、土地使用者、面积等基本信息。三维地籍需要测量每个界址点的三维坐标（平面和高程），表示三维宗地的立体空间及宗地的六至等基本信息。三维宗地模型通过三维界址点坐标构成界址线，由界址线构成界址面，建立三维模型。二维宗地如图1所示。10.19301/j.cnki.zncs.2024.03.015.F001图1二维宗地三维宗地模型根据规划数据建立；根据已有土地规划信息（土地二维坐标和土地规划利用的深度和高度），通过土地地表二维坐标信息做成Shp文件，将Shp文件压缩后导入超图三维权籍客户端工具，通过输入地下深度和地上高度快速建立三维模型宗地模型。在三维宗地模型属性表可以进一步编辑宗地六至等详细的属性信息。此方法可以快速建立三维宗地模型，但对于宗地上表面和下表面对应界址点X、Y坐标不一致时难以实现。宗地属性信息如图2所示。10.19301/j.cnki.zncs.2024.03.015.F002图2宗地属性信息2.2三维地籍属性特征二维宗地具有二维边界，表示地表土地的平面坐标、所有权人、使用权人、权利类型、使用年限等属性信息。三维宗地是一个封闭的地理实体，不仅记载着土地的二维平面坐标信息，还包括高程或高度信息及宗地的属性信息，其属性信息主要包括权利人、建筑密度、界址关系、土地登记等。2.3三维地籍数据管理在土地利用立体化的背景下，快速准确地获取地表、地上及地下三维地籍数据，利用GIS平台管理地籍及相关数据非常重要。传统测绘技术主要是采用全站仪、RTK、经纬仪等实地测绘，采集地表建（构）筑物及自然地貌信息。利用无人机搭载多镜头相机或激光扫描仪对地表、地上的建（构）筑物及自然地貌信息进行倾斜摄影测量或三维扫描，实现对地表、地上建（构）筑物的三维数据采集，而对地下三维数据可以通过站式或手持扫描仪获取三维数据。地籍数据在规划、用地审批等方面提供基础数据，地籍数据库建设和管理是各级土地管理部门的重要内容，数据库的建设直接影响各部门业务的办理。因此，建立一个以三维地籍数据为基础的多源数据管理、可视化、分析等一体数据库和GIS平台非常关键。三维地籍数据库不仅包含三维地籍数据，还包含影像、实景三维模型、二维地籍数据、三维管线等。三维地籍管理系统基于以上数据源，实现地表、地上、地下三维可视化展示及分析、查询等全面应用，使地籍管理由二维转为三维，实现三维确权发证，促进国土资源的立体开发和节约利用。二维地籍和三维地籍信息对比如表1所示。10.19301/j.cnki.zncs.2024.03.015.T001表1二维与三维地籍信息对比项目二维地籍三维地籍空间信息宗地平面信息和土地利用状况宗地空间信息（三维）及立体空间土地利用状况地籍用途传统二维地籍多用途地籍（现代地籍）坐标信息坐标（X，Y）坐标（X，Y，Z）属性信息界址关系、土地用途、权利性质等三维地籍增加建筑密度、容积率、地下深度、地上高度等界址关系四至六至权利范围确定方式界址点、界址线界址点、界址线、界址面用途税收、产权税收、产权、规划、市政管理等3三维地籍的意义三维地籍对土地利用者进行了合法权益的保障。通过三维地籍管理信息系统，由土地二维平面管理转为三维立体空间管理，提高土地的精细化管理，解决地表、地上、地下不同权属者界限不清晰问题，对土地地表、地上和地下分别明确土地使用权人并办理不动产权登记，保障土地使用权人的合法使用权益。三维地籍对提高自然资源管理水平具有重要的作用。三维地籍数据可以提供宗地位置、范围、建筑密度、容积率、用地年限、用地性质等现状信息，为土地总体规划和详细规划提供便利。三维地籍管理对土地立体空间使用的层次反映更直观，可以进行拓扑分析，在控制建筑容量、高层建筑、总体规划等方面提供支持，为改善城市交通设施、审批用地的合理合规性等提供基础数据，为土地资源精细化、精准化管理提供保障。三维地籍成果是智慧城市基础地理重要数据，为相关部门提供权属清晰、位置精准、立体表达等基础三维数据，为科学决策提供支持，为税收、工商、交通、环境等领域提供精准信息。4结语在政策法规层面，虽然已有《不动产登记暂行条例》等相关政策法规，部分地方也已出台相关文件，但对三维地籍地表、地上、地下界线和范围没有明确的界定，在供地、规划等方面三维立体管理还需加速出台相关政策法规。目前多地已开展三维不动产权发证试点，但均未全面开展。现试点三维不动产权证书大部分是针对地表土地、房屋三维产权证书，对地上、地下空间三维地籍确权发证试点较少，还需要进一步开展试点工作。对土地出让、城市建设规划开展三维立体空间的研究试点，从项目的开始到结束全方位进行三维设计，充分利用三维地籍空间并进行确权登记。传统的二维地籍数据是“.dwg”格式或“.shp”格式，历史二维地籍数据转换成三维地籍模型缺少高程等信息。在进行历史存量二维地籍数据转换成三维地籍时，统一生产技术标准，不仅将历史的二维地籍数据顺利转换成三维地籍模型，还需要建立好宗地之间拓扑等相关关系，为将来数据成果使用提供便利。